Artikkel er en kronikk
Kjøpe bolig? Slik får du egenkapital
Det kan være vanskelig å komme seg inn på boligmarkedet. Her gir økonomiekspert Hallgeir Kvadsheim gode råd som kan gjøre det enklere å oppfylle boligdrømmen.
– Når du ber om lån, ser bankene i hovedsak på tre forhold: Sikkerhet, betalingsevne og -vilje.
Vilje
God betalingsevne hjelper ikke stort hvis du tidligere har vist liten vilje til å gjøre opp for deg. Har du betalingsanmerkninger, er det stopp i banken. Der er de også opptatt av om du har misligholdt andre lån eller overtrukket kontoen svært ofte. Har du spart regelmessig? Pluss i margen!
Evne
Banken må kunne vite at du kan betale lånet tilbake – også hvis renta stiger med fem prosentpoeng. Derfor sjekker de inntekten du har og har hatt. Selvangivelse og lønnslipper dokumenterer dette. Banken kan også vurdere fremtidig inntekt.
En ingeniør i sin første jobb vil kunne få høyere lån enn en lærer på samme alder. Grunnen er forventninger om at ingeniøren vil ha raskere lønnsvekst. Banken ser også på kostnadssiden: Hvor mange barn har du, betaler du barnebidrag, eier du bil, har du andre lån?
Sikkerhet
For mange er kravet til egenkapital det største hinderet. Du bør ha minst 15 prosent egenkapital for å få lån.
Tidligere har bankene nemlig gjort en del unntak fra kravet, men nå kan de bare gjøre unntak for 10 prosent av nye lån per kvartal (midlertidig økt til 20 prosent i 3 kvartal 2020). Da vil for eksempel høy inntekt, som viser god betalingsevne, være en fordel. Sjekk med banken hvordan du ligger an.
De fleste må forholde seg til at de får låne maks 1,7 millioner kroner til å kjøpe en bolig som koster to millioner – altså 85 prosent.
Resten, 300 000 kroner, må du fikse selv, for eksempel med sparepenger, egenkapital i en bolig du allerede eier eller sikkerhet i for eksempel mor og fars bolig.
I tillegg får du ikke låne mer enn fem ganger brutto inntekt. Det inkluderer alle lån, ikke bare boliglån. Tjener du f eks 600 000 kr brutto og har 500 000 kr i studielån, kan du i utgangspunktet ikke få mer enn 2,5 mill i boliglån (5 x 600 000 kr = total gjeld 3 millioner).
Ut av sentrum
Er drømmen en toroms med balkong på Frogner? Da må du spare lenge. Kvadratmeterprisen i bydelen er over 90 000 kroner. Dermed koster en liten toroms minst 3–4 millioner, og du trenger en egenkapital på over 500 000 kroner.
Tar du toget ti minutter fra Oslo S til Holmlia, får du bolig med 50 prosent rabatt! Med en kvadratmeterpris på bare 45 000 kroner, halveres kravet til egenkapital for en like stor leilighet som i eksempelet fra beste vestkant.
Kjøp med venner
Stadig flere velger å kjøpe sammen med en venn. Da kan du få en større bolig, kanskje også mer sentralt, enn hvis du kjøper alene.
En toroms i Trondheim koster 2,5 millioner. En treroms i samme nabolag er 700 000 kroner dyrere, men har et ekstra soverom. Hvis du deler denne boligen, må du betale 1,6 millioner i stedet for 2,5 millioner. Det innebærer 135 000 kroner mindre i egenkapital.
Det er svært viktig å sette opp en kontrakt før dere kjøper boligen. Det viktigste punktet er hvordan dere skal beregne prisen hvis en av dere vil kjøpe ut den andre. La for eksempel to boligmeklere og en takstmann gi hver sin prisvurdering av boligen når den ene vil selge, og velg snittet av de tre prisene.
Hjelp fra foreldre
Halvparten av alle under 35 år fikk hjelp av foreldrene til boligkjøpet, ifølge en undersøkelse DNB gjennomførte i 2018.
Noen foreldre velger å gi forskudd på arv, andre låner penger til barna. Et tredje alternativ er at foreldre stiller sikkerhet i egen bolig. Det betyr for eksempel at mor og far lar banken ta pant i deres bolig som sikkerhet for 300 000 kroner i egenkapital. Hvis ikke du betaler terminbeløpet, kan banken etter hvert kreve foreldrene dine for disse pengene.
Det er ekstremt viktig at foreldre er klar over denne risikoen. Helst bør man avtale et bestemt beløp og fastsette en tidshorisont for dette ansvaret, slik at barna betaler raskere den delen av boliglånet som foreldrene har garantert for.
Kjøp større, lei ut
Vil foreldrene dine låne deg penger eller kjøpe bolig sammen med deg? Da kan det være smart å kjøpe en bolig med et ekstra soverom. Siden renteutgiftene kan trekkes fra på skatten, mens leieinntektene som regel er skattefrie, blir dette et svært gunstig regnestykke.
Et ekstra soverom gir overskudd. Her er det månedlige regnestykket for en leilighet i Trondheim med ett utleid rom:
merinntekt: 4 500 kr (husleie)
– merkostnader: 500 kr (økte fellesutgifter) og 900 kr (økte rentekostnader for 700 000 kroner etter skatt)
= overskudd: 3 100 kr
Sist oppdatert: