Grensen går ved inngangsdøren
Bor du i leilighet, må du selv passe på det som er innenfor hjemmets fire vegger. Resten er fellesskapets ansvar, sier boligadvokaten.
Har du lagt merke til at det stadig popper opp nye leilighetsprosjekter i nærområdet ditt? Det er i så fall et inntrykk som har støtte i statistikken. Den viser at det blir flere og flere borettslag og sameier her til lands.
– Mange verdsetter fordelene med denne boformen. Samtidig kan det være krevende å dele på arealer og plikter. Mange konflikter oppstår i forbindelse med vedlikehold og oppussing av fellesområder. Her er hovedregelen at flertallet bestemmer, selv om et vedtak får konsekvenser for alle beboerne, sier advokat Robert Helberg i Huseiernes advokatkontor.
Grenser for ansvar
Som boligeier i et sameie eller borettslag er det smart å sette seg inn i hvilke plikter du har – og hva som er fellesskapets ansvar. Men først: Er det forskjell på de to boformene?
– Sameier og borettslag er to måter å organisere det å bo og eie sammen på. Det er noen viktige forskjeller mellom de to boformene, men ikke når det gjelder ansvar for vedlikehold, opplyser Helberg.
– Enkelt sagt slår borettslagsloven § 5-17 og eierseksjonslovens kapittel 5 fast at hver enkelt beboer har ansvar for innsiden av sin egen boenhet. Borettslaget/sameiet har ansvar for utvendige arealer inkludert fellesarealer, opplyser advokaten.
Alt som er på innsiden
I praksis innebærer dette at hver og en må sørge for sitt: rør, ledninger, inventar, utstyr, apparater og innvendige flater samt bod og indre deler av balkong/terrasse med mer.
Fellesskapet har ansvar for «alt» rundt og mellom boenhetene. Det omfatter blant annet alle inn- og utvendige fellesområder, yttertak/fasader, bærende veggkonstruksjoner og bjelkelag.
– I tillegg skal boligselskapet vedlikeholde såkalte fellesskapsinstallasjoner: rør, ledninger og kanaler som går gjennom boenheten, forklarer Helberg.
Noe er råttent på badet
Apropos rør: De fleste boligeiere har fått med seg at vann- og fuktskader på bad ligger høyt opp på skadestatistikken. En lekkasje er ille nok når man bor i en enebolig. I et borettslag/sameie kan en skade i én leilighet få store konsekvenser for veldig mange.
Helberg peker på at mange skader på baderom skyldes manglende vedlikehold. Derfor sier mange boligselskap at hver enkelt boligeier selv har ansvaret for å rengjøre og vedlikeholde sluket på sitt eget bad. Dette til tross for at sluket kan sies å være en del av et felles avløpsnett.
– Dette kan også gjelde for sluk på balkonger, hvor et tett avløp kan føre til store skader på naboseksjonene, sier han.
Inngangsdør og vinduer
Som seksjonseier har man ansvar for sin egen boenhet. Med to unntak: Inngangsdøren til leiligheten og vinduene. Det er fellesskapet som skal vedlikeholde (utsiden av) inngangsdøren – og som kan bestemme fargevalg og når det er behov for å skifte låser og/eller hele døren.
– Hver beboer skal vedlikeholde vinduene sine. Det innbefatter vask og et malingsstrøk på innsiden hvis det trengs. Blir en rute knust ved et uhell, må en ny dekkes av egen lomme, sier Helberg.
– Men hvis hele vinduet – med ramme – må byttes, skal fellesskapet ta regningen. Det er aktuelt blant annet når det er råte i vinduskarmene eller ved oppgradering til en mer energieffektiv løsning, fortsetter han.
Hvis det er uenighet om behovet for oppussing eller oppgraderinger, er det vanlig at styret engasjerer en eller flere takstmenn. Hensikten er å få en uavhengig vurdering som kan danne grunnlag for et vedtak.
– Det kan være surt å tilhøre mindretallet når viktige beslutninger blir fattet. Kanskje kan det være trøst i at oppgraderinger ofte betaler seg i form av direkte verdiøkning for hver enkelt boenhet, påpeker Helberg.
Hva med forsikring?
Borettslaget eller sameiet skal sørge for at bygget er forsikret. Hva må den enkelte eier ordne på egen hånd? Tømrer og produktutvikler for bygning og innbo i Gjensidige Simon Vigeland avliver en gammel myte:
– Mange tror at fellesskapets forsikring bare dekker det utvendige og fellesarealer. Faktum er at bygningsforsikringen omfatter hele bygget, også det innvendige i hver enkelt leilighet – unntatt innbo. Den skiller altså ikke mellom det private og fellesskapets ansvar på samme måte som lovverket, sier Vigeland.
– Grunnen til dette er at det hadde vært håpløst hvis mange forskjellige forsikringsselskaper skulle vært involvert i oppgjøret etter en brann i et sameie, for eksempel.
Et annet scenario: Det blir brudd i et «privat» rør i en leilighet. Vannet renner igjennom fellesarealer og inn til andre naboer.
– Eieren skal sørge for vedlikehold av sine rør, men en skade kan bli dekket av boligselskapets forsikring, forklarer Vigeland. Han understreker at han uttaler seg på vegne av Gjensidige, og at andre selskap kan ha andre vilkår.
Innboforsikring trengs uansett
Det er uansett smart å forsikre tingene sine med en innboforsikring. Den dekker møbler, klær, kjøkkenutstyr, elektroniske dingser, sportsutstyr og så videre som blir stjålet eller ødelagt av vann eller brann.
– Tommelfingerregelen er at innboforsikringen gjelder for det som ramler ned hvis du snur bygget på hodet, illustrerer Vigeland – og opplyser at regelen har unntak. Noen bygningskomponenter er nemlig omfattet av innboforsikringen. Det gjelder for eksempel bygningsglass (vindusglass, koketopper o.l.) og sanitærporselen (toalett, badekar og håndvask av porselen).
– I tillegg dekker noen innboforsikringer skader på bygningen i forbindelse med innbrudd, gjerne med en begrensning på 30 000 kroner. Grunnen er at skader av mindre omfang – men som statistisk sett kan ramme en del kunder – skal kunne dekkes med en lavere egenandel enn det som ofte er vanlig i bygningsforsikringen, legger Vigeland til.
Skader som er din eller naboens skyld
Så lenge bygningen er forsikret, vil forsikringsselskapet erstatte en skade selv om du eller naboen kan ha en viss grad av skyld.
– Den som har skyld kan imidlertid risikere at forsikringsselskapet søker regress dersom du har vært grovt uaksom, men dette angår ikke resten av beboerne, opplyser Vigeland.