Tips til et trygt leieforhold

Kontraktsperiode

Tidsbestemte leieforhold kan ikke være kortere enn tre år. Men hvis du leier en lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller tomannsbolig, og utleier bor i samme hus, er minstetiden ett år.

– Skal kontraktsperioden være kortere enn lovens minstetid, må utleier gi en skriftlig begrunnelse når avtalen inngås. Begrunnelsen må også oppfylles ved endt leieforhold. Følges ikke disse reglene, blir kontrakten tidsubestemt, forklarer Risa.

Han opplyser at et tidsubestemt leieforhold innebærer at kontrakten løper inntil en av partene sier den opp. Leietaker har imidlertid et oppsigelsesvern. Det innebærer at en oppsigelse fra utleier både må være saklig og rimelig.

Husleie

Husleieloven slår fast at husleien skal fastsettes til et bestemt beløp. Utleier kan bare kreve tillegg for utgifter til strøm, vann og avløp hvis disse blir betalt etter målt forbruk, sier Risa.

– Andre tillegg er ulovlige, selv om de er avtalt i kontrakten. Hvis du har betalt slike tillegg, kan du kreve å få pengene tilbake, sier han.

Depositum

Loven slår fast at et depositum kan tilsvare maks seks måneders husleie. Depositumet skal stå på konto i ditt navn, og verken du eller utleier kan disponere kontoen alene. Utleier skal betale det det koster å opprette kontoen, mens renteinntektene fra depositumkontoen tilfaller deg.

– Du kan få renteinntektene utbetalt fra banken når som helst i leieforholdet. Og hvis du har betalt depositum til utleiers private konto, noe vedkommende ikke har lov til å kreve, kan du kreve pengene tilbake umiddelbart, sier Risa.

Økning av husleien

Husleien kan økes én gang i året i henhold til konsumprisindeksen. Det kan skje ett år etter forrige økning, med en måneds skriftlig varsel. Tre år etter siste økning kan leien heves til gjengs leie med seks måneders skriftlig varsel.

– For øvrig gjelder samme regel her som for andre krav som er i strid med loven: Har utleier økt leien ulovlig, kan du kreve disse pengene tilbake, sier Risa.

Avtalefrihet

Husleieloven har også noen bestemmelser det er avtalefrihet om. Risa ber deg være spesielt oppmerksom på vedlikeholdsplikten og boligens standard ved inn- og utflytting.

– Utgangspunktet er at leieboer kun har et beskjedent ansvar for vedlikehold, for eksempel av brytere, kraner, dørlåser etc. Det er likevel mer og mer vanlig at en utleier lemper hele eller deler av vedlikeholdsplikten over på leieboeren, sier Risa.

Han opplyser at utleier kan kreve erstatning når leieforholdet er avsluttet hvis du ikke har vedlikeholdt boligen i henhold til kontrakten.

Vær obs på bindingstid

Tom Risa forteller at en del utleiere setter inn et vilkår om bindingstid i kontrakten. Det innebærer at leieboeren ikke kan si opp leieforholdet i en gitt periode i begynnelsen av leieforholdet, eller til og med i en viss periode av året.

– For mange, ikke minst studenter og skoleelever, blir dette en alvorlig ulempe. Sykdom, endrede livsforhold, endrede studieplaner – for eksempel fjernundervisning eller andre uforutsette omstendigheter – kan føre til at leieboeren har behov for å si opp leiekontrakten. I tillegg har mange skoler og studier opplegg med studieopphold i utlandet. Slike forhold vil i regelen ikke være grunn til å si opp en kontrakt med avtalt bindingstid. Dermed risikerer leieboeren å måtte betale for flere boliger, forklarer han.

Han mener studenter, skoleelever og andre som får tilbud om en kontrakt med bindingstid, bør be om at bindingstiden ikke skal gjelde hvis det dukker opp spesielle ting som gir grunn til å si opp avtalen. 

– Husk at utleiere som retter seg mot studenter og skoleelever er avhengig av et godt omdømme i denne gruppen, sier Risa.

Innflytting

Mange konflikter som oppstår i forbindelse med avslutninger av leieforhold skyldes uenighet om hvilken stand boligen var i da leieforholdet begynte. Leieboerforeningen anbefaler at du går grundig gjennom boligen sammen med utleier når du skal flytte inn.

– Du kan ikke kreve at utleieren din skal bli med på å lage en overtakelsesprotokoll, men du kan forsøke å forklare at det er lurt for dere begge. Hvis du ikke får utleier til å signere en overtakelsesprotokoll, kan du ta dine egne bilder av leiligheten for å dokumentere boligens stand, sier Risa.

– Hvis du går grundig gjennom leiligheten, får du også muligheten til å oppdage mindre skader som kan bli større på sikt. På den måten får du en ryddig start på leieforholdet og reduserer risikoen for konflikt når du skal flytte, forklarer han.

Reklamasjon når du oppdager en mangel

Hvis du oppdager noe du mener er en mangel, må du reklamere  overfor utleier. I reklamasjonen oppgir du mangelen og at du anser utleier som ansvarlig. En spesifisert reklamasjon med anmodning om retting kan også være en fordel. Du må reklamere innen «rimelig tid», vanligvis innen 14 dager etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.

– Sørg for å dokumentere meldingen til utleier. Det er greit å si fra muntlig, men følg alltid opp med en skriftlig beskjed. Bruk helst e-post. Sender du en sms, lagrer du en skjermdump av beskjeden, sier Risa.

Utflytting

Leieboerforeningen får mange saker hvor utleier fremmer krav på grunn av mangelfull tilbakelevering av husrommet. Bakgrunnen kan være påstått brudd på vedlikeholdsplikten, eller at leieboer har påført skader på boligen.

– Utleier må reklamere innen rimelig tid, normalt rundt to uker. Hvis du er uenig i kravet, må utleier bevise at leieobjektet er tilbakelevert i mangelfull stand, sier Risa.

Utleier må også sannsynliggjøre at kostnadene til utbedring samsvarer med erstatningen han eller hun krever for utbedringen. Hvis dere ikke blir enige, må saken avgjøres av domstolene, i første omgang Husleietvistutvalget/Forliksrådet.

Hvis du skal dekke kostnader til utbedring, skal beløpet fastsettes etter et alders- eller berikelsesfradrag.

– Enkelt sagt: Utleier kan ikke forvente at du skal betale det det koster å erstatte gammelt med nytt, sier Risa.