«Hjelp! Naboen vil ikke fikse vannlekkasjen»
Vannet renner inn fra naboen – som ikke vil samarbeide. Dette kan du gjøre.
– Vi får jevnlig inn saker hvor folk ikke vil ta ansvar for at det lekker vann fra leiligheten deres. Begrunnelsen er gjerne en variant av «det er ikke jeg som får vann i hodet», sier Renate Klein Danielsen i Gjensidige.
En stor vannlekkasje er enhver boligeiers mareritt. Finans Norges statistikker viser at det oppstår en ny skade hvert åttende minutt, og at de aller fleste opplever å få en vannskade i løpet av livet.
– Når man bor i et boligselskap, kan en vannlekkasje ha ekstra store konsekvenser. Vann som kommer på avveier i én enhet, kan lett finne veien til naboleilighetene, sier Danielsen.
Da kan det oppstå usikkerhet om ansvarsforhold og rettigheter knyttet til blant annet forsikring.
Må betale skaden selv
Selv om Gjensidige får inn saker hvor naboer er uenige, understreker Danielsen at de aller fleste oppgjør rundt plutselige og uforutsette skader løser seg greit. Hun gir et lynkurs i forsikring:
– Beboere i et sameie eller borettslag har en felles bygningsforsikring. Den gjelder for hele bygningen, også innvendige vegger og gulv. I tillegg dekker din egen innboforsikring det du har av løsøre, for eksempel klær, møbler, mobiltelefon og lignende. Enkelt sagt: Alt som ramler ned om du snur bygningen på hodet.
Danielsen legger til at bygnings- og innboforsikringene utfyller hverandre, for eksempel når det gjelder dekning av kostnader hvis du ikke kan bo hjemme i en periode på grunn av en skade som dekkes av bygningsforsikringen.
Første prioritet: Stopp lekkasjen
Når du oppdager at det kommer vann fra leiligheten over, gjelder det å stoppe lekkasjen så fort som mulig og tørke opp mest mulig av vannet.
– Naboen kan stenge vanntilførselen til leiligheten sin eller få hjelp av rørlegger til å lokalisere og stoppe lekkasjen. Hvis du ikke får tak i vedkommende, kontakter du styret eller vaktmester. I en akutt situasjon kan de stenge hovedstoppekranen til lekkasjen er under kontroll, sier Danielsen.
Hun understreker at styret uansett må varsles slik at de kan informere andre naboer og eventuelt involvere forsikringsselskapet og andre.
– Dette sikrer at den videre prosessen skjer etter boken. Forsikringsselskapene håndterer tusenvis av skader hvert år, og de har et løp for å få behandlet skadene effektivt og riktig helt fra starten. Saker blir fort uoversiktlige hvis forsikringsselskapet blir sent involvert.
Hva om naboen er utilgjengelig, for eksempel fordi hun eller han er bortreist, eller rett og slett nekter å åpne døren mens vannet fosser ut? I slike tilfeller kan brannvesenet tilkalles. De kan alene, eller med bistand fra politiet, ta seg inn i leiligheten og stoppe vannet – eventuelt ved hjelp av en rørlegger.
Ta kontakt med styret
Hvis bygningsforsikringen dekker både utbedring av lekkasjen i leiligheten over og følgeskadene i leiligheten din, vil selskapet ofte ta hele prosessen med å sette i stand den/de berørte leilighetene og eventuelle fellesarealer. Men noen ganger dekker bygningsforsikringen kun følgeskadene i leiligheten under – ikke utbedring av lekkasjen i leiligheten over.
Danielsen forteller at slike saker ofte dreier seg om bad som lekker fordi de har «gått ut på dato».
– Når en seksjonseier eller andelseier må betale hele eller deler av en skade selv, kan det fort oppstå uenighet med berørte naboer. Hvis vedkommende ikke har penger eller vilje til å fikse sitt eget bad, og vannet stadig renner inn hos deg, kan jo heller ikke du gjenoppbygge leiligheten din, sier hun.
Løses best med dialog
Hun viser til at bygningsforsikringen dekker det opprinnelige skadeomfanget, ikke det at skaden har forverret seg mens naboen over fortsetter å «dusje ned» leiligheten din.
– I slike saker hender det at fortvilte styreledere eller beboere tar kontakt med bygningsforsikringsselskapet. Et forsikringsselskap har imidlertid ikke myndighet til å pålegge en beboer å gjøre noe, opplyser Danielsen.
– Disse sakene, som så mye annet, løses best med dialog. Mitt inntrykk er at enkelte beboere kan føle seg uglesett for at de har «skyld» i skaden, og derfor få piggene ut. Her kan styret tjene på å ha en vennlig og ikke-beskyldende tilnærming, og forklare overfor beboeren der lekkasjen har oppstått at alle bygningsdeler før eller siden vil «gå ut på dato».
Man bør også forklare at når det først skjer, så har faktisk beboeren en plikt til å avverge ytterligere skade – og plikten gjelder uansett hvor mye beboeren nekter.
– Dersom gjentatte forsøk på dialog ikke fører frem, kan saken i ytterste konsekvens bli advokatmat, konstaterer Danielsen.
Vedlikehold er en plikt
Advokat Farooq Ansari i Insa advokater støtter Danielsens anbefaling om dialog, og informerer om at det kan være lurt å rådføre seg med en advokat tidlig i prosessen for å få kartlagt rettighetene sine.
Han opplyser at beboere i et boligselskap har vedlikeholdsplikt, enten de bor i et borettslag eller et sameie.
– Plikten innebærer at boligen skal holdes ved like, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre beboere. Ansvaret for vedlikeholdet ligger utelukkende hos boligeieren.
Vedlikeholdsplikten innebærer at naboen din kan bli ansvarlig for skade i leiligheten din, hvis naboen din misligholder vedlikeholdsplikten sin, for eksempel ved å ikke reparere et vannrør som lekker.
– Hvis dette fører til skader på leiligheten din, kan du på visse vilkår kreve erstatning fra vedkommende. Dette kan blant annet bli aktuelt dersom du har fått erstatning fra din forsikring til å utbedre følgeskadene hos deg, men naboen din fortsetter å neglisjere sin egen lekkasje, slik at det fremdeles kommer inn vann i boligen din, sier Ansari.
Klage og søksmål
Forsikringsselskapene har systematiserte klageløsninger som kan benyttes hvis man mener selskapets vurdering er feil. Men hva gjør du med en nabo som ikke vil «slutte å skade» leiligheten din og heller ikke vil betale erstatning?
– Du kan ta ut søksmål mot naboen. Det vil i første omgang bli behandlet i Forliksrådet, eventuelt tingretten, men vær forberedt på at det kan ta tid før saken får en avklaring. I tillegg er det viktig å være oppmerksom på at en behandling i rettsapparatet innebærer en risiko for at du taper saken og må dekke motpartens sakskostnader, sier Ansari.
Han forteller at du alltid burde spørre advokaten din om sannsynligheten for å vinne frem i retten.
– Da har du har mulighet til å ta en bevisst risiko, sier Ansari.
Dersom du havner i en tvist med naboen eller sameiet, kan det hende du har krav på rettshjelpsdekning under forsikringen din, legger han til.
– Dette betyr at forsikringen kan dekke advokatkostnader, mot en egenandel. Mange har denne dekningen som en del av hus- eller innboforsikringen. Hvis du kontakter en advokat, bør du be vedkommende undersøke om du har rettshjelpsdekning.
Om det har oppstått skade i boligen din, har du en tapsbegrensningsplikt, uansett hvor skyld og årsak ligger. Plikten innebærer at du må gjøre rimelige tiltak for å begrense skadeomfanget, som for eksempel å engasjere en rørlegger for å tette lekkasjer midlertidig, påpeker Ansari.
Bryter du denne plikten kan du bli ansvarlig for tapet som kunne vært unngått om du hadde iverksatt rimelige tiltak.
Kan kreve utkastelse eller tvangssalg
Styret i et boligselskap kan kreve utkastelse av en beboer eller tvangssalg. Dette kan skje i både sameier og borettslag hvis en boligeier oppfører seg på en måte som medfører fare for at naboenes eller fellesskapets eiendom blir ødelagt eller vesentlig forringet, opplyser Ansari.
– Dette kan for eksempel være aktuelt hvis vedkommende bevisst ignorerer vannskader og nekter å utbedre skaden til tross for pålegg fra styret eller forsikringsselskapet, og vannskaden fører til skader i bygningens konstruksjon eller andre leiligheter. Et annet eksempel er dersom en beboer har utført endringer i røranlegget uten godkjenning fra fagfolk, og det skjer en lekkasje eller oversvømmelse som følge av dette. Nekter beboeren å utbedre skaden, kan dette kvalifisere til utkastelse eller tvangssalg.
Styret har også mulighet til å pålegge en boligeier å selge enheten sin, forteller Ansari:
– Det kan skje hvis vedkommende misligholder vedlikeholdsplikten i vesentlig grad til tross for én eller flere skriftlige advarsler. Heldigvis er det sjelden nødvendig med så drastiske tiltak i et boligselskap, avslutter han.
Sist oppdatert: