Seks råd for et vinterklart bygg

Seks tips for et vinterklart bygg

Det som gjelder vann og brann er faste poster på omtrent alle sjekklister – også Johansens. Grunnen er at vannskader topper forsikringsselskapenes skadestatistikk, mens en brann kan få katastrofale følger for beboerne.

– Risikoen for vann- eller brannskader øker i den kalde årstiden. I tillegg er det en del andre ting som bør stå på sjekklisten nå. Høsten er tiden for å sjekke tilstanden på eiendommen og forberede den på vinter, sier han.

1) Frostsikring av vann og avløp

Høye strømpriser gjør oss fristet til å redusere forbruket der det er mulig, men Johansen advarer. Slår man av varmen, senker temperaturen eller lukker dører ved kuldeutsatte steder, kan dette føre til frostbrudd. Vann som fryser kan blokkere sluk og avløp. Vannrør som sprekker kan føre til omfattende og kostbare skader. Derfor bør alle vannledninger som er utsatt for frost sikres med varmekabel eller isolasjon. Rør til utekraner og andre installasjoner som ikke er i bruk om vinteren stenges av og tømmes.

– Vannrør i fellesarealer blir ofte glemt. Vi ser for eksempel at rør fryser i rom der en dør eller et vindu står på gløtt for lufting. På den andre siden blir innerdører ofte lukket når de heller burde stå åpne for å sikre gjennomstrømming av varm luft, sier Johansen. Han legger til at det er smart å sjekke plasseringen av varmeovnene og om de gir tilstrekkelig effekt. Rom med rør bør holde minst ti varmegrader.

Hvis rør i boenhetene kan fryse, må beboerne få informasjon om hvordan det kan unngås – ikke minst hvis de reiser bort. Alle må vite hvordan de stenger av vannet i boenheten sin. Og mens vi snakker om beboere: En del skader skyldes radiatorer som lekker vann, opplyser Johansen.

– Det er beboerne selv som ofte lufter disse, men ikke alle har den nødvendige kunnskapen. Her bør styret legge til rette slik at beboerne ikke blir overlatt til seg selv og Google, sier Johansen.

Takrenner og nedløpsrør er kjente problemområder. Hvis en takrenne er sprukket eller tett av løv eller is, kan det føre til vannskader på taket og fasaden. Forsikringsselskapene er også godt kjent med bassengeffekten. Den oppstår når et sluk eller annen avrenning på balkongen eller terrassen er blokkert.

– Vannet som samler seg opp kan renne over kanten og nedover fasaden eller finne veien inn i bygningen gjennom for eksempel en utett dørterskel, forklarer Johansen. Han legger til at varmekabler er effektivt mot ising i takrennene. Husk bare å sjekke at kablene virker før kulda setter inn.

2) Sjekk av det elektriske anlegget

Et stort bygg har mange elektriske anlegg, for eksempel for varmekabelstyring og fjernvarme til el- og oljekjeler. Over tid blir det slitasje på slike anlegg, og om vinteren øker belastningen i takt med kuldegradene.

– På høsten er det smart å få utført service på de elektriske anleggene. Da kan man unngå driftsstans eller det som er enda verre. Om lag fire av ti boligbranner starter i det elektriske anlegget, påpeker Johansen.

3) Gjøre uteområdene klare

Uteområdet trenger også tilsyn. Litt innsats på høsten vil lønne seg når våren kommer. Har dere planter som bør beskyttes mot frost? Vurder beskjæring av busker og trær, og klipp gresset (ikke for kort) en siste gang før vinteren.

– Husk at løse gjenstander på fellesarealene må sikres mot høststormer og nedbør, sier Johansen.

4) Sjekk fasaden

Skader på fasaden bør utbedres raskt. Det vil redusere omfanget og kostnadene – og samtidig forebygge følgeskader på resten av konstruksjonen.

– En fasadevask fjerner forurensning som eksos, sur nedbør, støv og skitt. Dette tiltrekker seg fukt og gir grobunn for alger og svertesopp. Sprekker i murpuss bør utbedres slik at dere unngår frostsprengning. Sjekk også taktekkingen, spesielt overgangene rundt pipeløp og luftehatter, sier Johansen.

Konklusjonen i rapporten Klima i Norge 2100 er at vannet er den største utfordringen for boligeiere.

– Det er en kjensgjerning at større deler av landet vil få det vi tenker på som vestlandsvær. I tillegg kommer nedbøren stadig oftere som styrtregn. Tiltak som tetter bygninger og absorberer eller leder vannet bort, vil bli svært viktige, sier Johansen.

5) Sikre mot istapper og takras

Snøras og istapper som faller kan gjøre stor skade, ikke minst på folk. Istappene oppstår når smeltevann fra taket renner over takrenner som både holder lavere temperatur og er tette. Manglende isolering under taket og luftlekkasjer er ofte årsaken til at vannet smelter.

– Det er huseiers ansvar å sikre mot takras. Boligselskapet er med andre ord ansvarlig for eventuelle skader som oppstår som følge av fallende istapper eller snø. Sett opp varselflagg inntil istappene er fjernet – og husk at noen kommuner ilegger bøter hvis dette ikke blir gjort, sier Johansen. Han påpeker at etterisolering vil forebygge snøsmelting på taket. Det å rense takrennene og utstyre dem med varmekabler er effektive og mindre omfattende tiltak.

6) Planlegge fremkommelighet

Bor dere i et tettbefolket område, har dere ansvaret for å måke uteområdet og eventuelle fortau. Rådet er å lage et brøytekart (før snøen faller) som viser hvilke veier, gangveier og plasser som skal måkes, saltes og strøs. Pass spesielt på at rømningsveier ikke blir blokkert av snø.

– Snø virker isolerende på rør i bakken. Hvis det er mulig, kan dere gjerne la snøen ligge over dem. Samtidig er det viktig å huske at brøytekantene smelter om våren. Hvor blir det av vannet da? Planlegg måkingen slik at det ikke renner inn mot fasaden, er Johansens råd.

Legg en plan for vedlikeholdet

Vær og vind og daglig bruk tærer på fasaden og uteområdene, men også på tekniske installasjoner og annet som ligger bak vegger og tak. Hele eiendommen trenger jevnlig vedlikehold og oppgradering for å fungere som den skal. Det å ta vare på verdiene som beboerne eier sammen, er en helårsoppgave, påpeker Johansen.

– Det å vente til noe går i stykker er en dårlig strategi. Skippertak og brannslukking blir fort dyrt og kan lett skape dårlig stemning blant beboerne. I tillegg vil dårlig vedlikehold redusere verdien på eiendommen. Et boligselskap som har ting på stell, vil ofte være et trygt og godt sted å bo, fremholder han.

Det er anbefalt at styret får laget en plan for vedlikeholdet. Vedlikeholdsplanen skal utarbeides i samarbeid med en byggeteknisk rådgiver som boligselskapet engasjerer selv, gjennom egen forretningsfører/forvalter eller via et eksternt konsulentfirma.