– Etterslep er det verste som finnes
I dette sameiet har de ikke hatt en alvorlig skade på flere år. – Systematisk vedlikehold og skadeforebygging er det som skal til. Så enkelt er det, sier styrelederen.
– Alle bygg trenger vedlikehold. Det gjelder også i blokken vår fra 1937. Det er stadig ting som må gjøres for at det fortsatt skal være godt å bo her, sier Jeanette Førland. Hun er styreleder i Hammerstads gate 21, en av de første såkalte lamellblokkene på Majorstuen i Oslo.
Oppussingsprosjektene og oppgraderingene som er utført de siste 20 årene fyller nesten en A4-side. Listen omfatter ulike brannsikringstiltak, utskifting av avløpsrør, nye vinduer i fellesområdene, utbedringer av det elektriske anlegget, nye systemnøkler, nye gjerder med låsbare porter og elbilladere – for å nevne noe.
– Nå jobber vi med en løsning for sikker sykkelparkering. I tillegg skal «heldekkende» brannvarsling, med direkte linje til brannstasjonen, på plass, sier Førland.
Gode rutiner for vedlikehold
Etterslep er det verste som finnes, fastslår styrelederen. Men dette var realiteten også i dette sameiet.
– De siste 20 årene har vi jobbet målrettet for å komme a jour og legge om driften. I stedet for å ta problemene når de kommer, vil vi heller jobbe for å unngå skader. Det er bedre, sett med både økonomi- og trivselsbriller, sier Førland.
Større og kostbare oppgraderinger er nødvendige av og til. Men det er de gode hverdagsrutinene som er nøkkelen til skadeforebygging, mener hun.
– Hos oss er alt vedlikehold og kontroll av bygningen satt i system gjennom en vedlikeholdsplan. Planen angir tidsintervaller for alt av kontroller, utskiftinger, reparasjoner og oppgraderinger. Så er det opp til oss å følge opp i det daglige. Så enkelt er det faktisk, sier Førland.
Hun opplyser at forslag til prosjekter og finansiering og så videre blir lagt frem for og vedtatt av fellesskapet i henhold til eierseksjonsloven.
Arrangerer åpen kjeller
Systematisk innsats over tid har gitt styret i Hammerstads gate 21 mye kunnskap. Styret samarbeider også tett med vaktmesterfirmaet og andre fagfolk som kjenner bygningen godt.
– I tillegg er det helt avgjørende at alle som bor her er flinke til å ta vare på sine egne og fellesskapets verdier. Uten beboernes støtte blir oppgaven helt umulig, sier Førland. Hun forteller at styret legger stor vekt på informasjon og holdningsskapende tiltak.
– Vi har blant annet jevnlige omvisninger i hele bygget. Da forteller vi om drift, vedlikehold og HMS-arbeidet som blir utført som en del av internkontrollen. I tillegg legger vi til rette for at beboerne skal kunne vedlikeholde sin egen boenhet på en god måte, sier hun.
Av og til må styret være litt streng. For eksempel har beboerne plikt til å vedlikeholde sluket på balkongen. Dette har en tendens til å bli glemt. Derfor får styret utført en grundig kontroll hvert tredje år. Det forebygger fuktskader på balkongene og fasaden.
– For øvrig oppfordrer vi folk til å melde fra om selv den minste ting som kan utvikle seg til en skade. Det kan være at de oppdager skadedyr, ser fukt i vegg fra nedløp eller vindu, finner sprekker i muren eller i et vindu i oppgangen eller en kran som drypper, sier Førland.
Høy trivsel
Det er høy trivsel og lite utskifting i Hammerstads gate 21, ifølge styrelederen. Hun opplyser at flere eiendomsmeglere har ventelister for folk som vil flytte inn i sameiet.
– Vi synes det er flott at det er attraktivt å bo i et veldrevet sameie – til tross for at fellesutgiftene ikke er blant de laveste. Svært lave felleskostnader er ikke realistisk i et 85 år gammelt bygg. Til gjengjeld ser vi at mange oppnår en god pris når de selger, sier Førland. Rett som det er får hun forespørsler fra andre boligsameier som trenger råd og tips om vedlikehold.
– Eksempel til etterfølgelse
Prosess- og fagansvarlig i Gjensidige, Jørn André Johnsen, er i kontakt med mange boligselskaper. Flere jobber godt med vedlikehold og skadeforebygging. Men det er få som kan måle seg med Hammerstads gate 21.
– Noe av det jeg liker best, er at de har en helhetlig plan. I tillegg er det tydelig at gjennomføringsevnen er stor. Kombinasjonen av et dyktig styre og engasjerte beboere er gull verdt. Et boligselskap som har ting på stell, er som regel et godt sted å bo, sier Johnsen.
Som forsikringsselskap er Gjensidige opptatt av at internkontrollen blir utført i henhold til regelverket. I tillegg understreker Johnsen betydningen av en vedlikeholdsplan.
– En vedlikeholdsplan setter ting i system, slik at tiltak ikke blir styrt av tilfeldigheter. Planen skal utarbeides i samarbeid med en byggeteknisk rådgiver som boligselskapet enten finner selv eller engasjerer gjennom forretningsføreren eller et eksternt konsulentfirma, sier han.
Rabatt på forsikringen
Boligselskaper som er flinke med skadeforebygging vil få rabatt på forsikringen, opplyser Johnsen. Størrelsen på rabatten blir vurdert i hvert enkelt tilfelle.
Jeanette Førland forteller at lavere forsikringspremie er en viktig motivasjon for innsatsen som legges ned i Hammerstads gate 21. Hun mener dialogen mellom forsikringsselskap og kunder kan bli enda bedre enn den er i dag.
– Lavere utgifter til forsikring er én av grunnene til at vi jobber så mye med skadeforebygging. Vi ønsker oss et enda tettere samarbeid om kartlegging av risiko, råd om tiltak og rabatter som følge av målbevisst innsats. I tillegg mener vi at forsikringsselskapene generelt må gjøre større forskjell på skader i fellesområdene og de som skyldes beboernes manglende vedlikehold i leiligheten sin, sier hun.
Jørn André Johnsen takker for innspillet.
– I Gjensidige jobber vi for å bli bedre på skadeforebyggende rådgivning og kartlegging av risiko. Vi er glad for at kundene både utfordrer oss og etterspør dette. Det er sånn vi blir bedre, sier han.