Sluket på balkongen må holdes åpent, men av hvem?
Er det styret eller beboerne som skal fjerne løv, is og annet rusk og rask fra sluket på balkongen?
Vi går rett på fasiten: Beboerne må selv passe på at regn- og smeltevann kan renne kontrollert fra egen balkong. Vedlikeholdsplikten slås fast i både lovverket og rettspraksis, og den gjelder for både sameier og borettslag. Det opplyser kommunikasjonssjef Carsten Pihl i Huseiernes Landsforbund.
– Når vi snakker om vannskader, tenker vi gjerne på lekkasjer inne i leiligheten. Problemstillingen «tett sluk» gjelder imidlertid også for balkongen. Vann som samles opp der, kan renne over kanten eller inn i leiligheten. Begge deler kan føre til store skader, forklarer Pihl.
Han minner om at været blir både villere og våtere. Derfor kan beboere som er vant til at balkongen over dem tar av for det verste, oppleve at vinden «dytter» mer regn inn til dem.
Beboerne må få informasjon
Hovedregelen er at fellesskapet har ansvar for alt utenfor leilighetene i tillegg til fellesinstallasjoner, som gjennomgående rør og kanaler. Sluket på balkongen (og badet) kan sies å være en del av et felles avløpsnett. Likevel kan styret pålegge beboerne å holde det åpent.
– Det er selvsagt viktig at beboerne får informasjon og jevnlige påminnelser om at sluket må sjekkes – spesielt på høsten og vinteren. Vi anbefaler at blant annet husordensreglene inneholder et punkt om dette, sier Pihl.
Bassengeffekten
Syv av ti forsikringssaker i borettslag og sameier gjelder vannskader, ifølge Gjensidiges tall. Disse skadene blir ofte omfattende og dyre, påpeker prosess- og fagansvarlig Jørn André Johansen i Gjensidige. Han forteller at forsikringsselskapene er godt kjent med «bassengeffekten». Den oppstår når vann får samle seg på balkongen eller et flatt tak.
– En vannskade er ille nok når man bor i en enebolig. I et borettslag/sameie kan det som skjer hos én beboer få store konsekvenser for veldig mange. Det gjelder både hvis vannet finner veien inn i en leilighet og hvis det renner over kanten og nedover fasaden, sier Johansen.
Han anbefaler styret å informere om problemene som kan oppstå hvis man endrer konstruksjonen på balkongen.
– Vi ser eksempler på at beboere har lagt fliser, trelemmer eller lignende på balkongen. Det kan sperre avløpet eller føre til at fallretningen blir endret. Det øker faren for at vann blir stående eller renner inn mot bygningskroppen, sier Gjensidiges ekspert.
Felles terrasser er fellesskapets ansvar
Mange sameier og borettslag har flatt tak. Her må sluket renses jevnlig – også når taket er helt nytt. Dette er fellesskapets ansvar.
– Har dere takterrasse eller et «grønt tak», er det viktig å vite hvor slukene befinner seg, for eksempel under luker i trelemmene eller lignende. Noen bygg har et «nødoverløp», et rør som stikker ut av veggen like under taket eller terrassen. Det er ikke meningen at det skal renne vann ut av dette. Hvis det skjer, er slukene allerede tette, forklarer Johansen.
I vinterhalvåret kan eventuelle takrenner og nedløp holdes åpne ved hjelp av varmekabler. Husk bare å sjekke at kablene virker før kulda setter inn. Pass på at smeltevannet ikke fryser til is igjen og skaper problemer et annet sted.
Lag en vedlikeholdsplan
Som nevnt over har fellesskapet ansvar for «alt» rundt boenhetene pluss såkalte fellesskapsinstallasjoner. Det innebærer at styret må ha en plan for ettersyn og vedlikehold av:
* inn- og utvendige fellesområder
* det elektriske anlegget og sentralvarmeanlegget
* yttertak og fasader
* bærende veggkonstruksjoner og bjelkelag
* rør, kanaler og ledninger som går gjennom boenhetene
– På høsten er det ekstra viktig å gjøre bygget vinterklart. Men å ta vare på verdiene som beboerne eier sammen, det er en helårsoppgave, påpeker Johansen. Han anbefaler at styret lager en vedlikeholdsplan i samarbeid med en byggeteknisk rådgiver.
– Det å vente til noe går i stykker er en dårlig strategi. Skippertak og brannslukking blir fort dyrt og kan lett skape dårlig stemning blant beboerne. I tillegg vil dårlig vedlikehold redusere verdien på eiendommen, fremholder Johansen.
Hva med forsikringen?
Borettslaget eller sameiet skal sørge for at bygget er forsikret. Bygningsforsikringen omfatter hele bygget, også det innvendige i hver enkelt leilighet – unntatt innbo. Årsaken er av praktisk art.
– Det ville vært håpløst hvis mange forskjellige forsikringsselskaper skulle involveres i oppgjøret etter en skade som omfatter flere enheter, opplyser Johansen. Han legger til at forsikringsselskapet kan rette krav mot en enkelt beboer hvis vedkommende kan lastes for en skade.