Når blir dører og vinduer styrets ansvar?
Når karmen trenger et malingsstrøk, må eieren ordne det selv. Når hele vinduet skal skiftes ut, er det fellesskapets ansvar. Hvorfor er det sånn?
I sameier og borettslag er det grenser for ansvar. Utsiden er fellesskapets oppgave. Så er hovedregelen at hver enkelt eier har ansvaret for det som er innenfor leilighetens fire vegger.
– Unntaket er såkalte fellesinstallasjoner: rør, ledninger og kanaler som går gjennom boenhetene samt bærende veggkonstruksjoner og bjelkelag. I tillegg er det situasjoner der styrets ansvarsområde omfatter både inngangsdøren og vinduene i leilighetene, sier senioradvokat Geir Krydsby Kristiansen ved Advokatfirmaet Nicolaisen på Bekkestua i Bærum.
Fellesskapet skal nemlig vedlikeholde (inkludert velge farge på) utsiden av inngangsdøren og vinduene. Og hvis det blir snakk om å skifte vinduer eller dører, skal beslutningen tas av årsmøtet eller generalforsamlingen.
Må vaske vinduene selv
Årsaken til denne ansvarsfordelingen er at dører og vinduer er knyttet til bygningsmassens funksjon. Det er også et poeng at bygningen gir et helhetlig uttrykk. Det kan fort bli ødelagt hvis alle står fritt til å velge vinduet og fargen de selv liker best, påpeker advokaten.
– Noe vedlikehold må eierne regne med. Vindusvasken må de ta selv – både inn- og utvendig. Og hvis innsiden av karmen trenger et malingsstrøk, må de selv sørge for at det blir gjort. Det gjelder også hvis en rute er knust, sier Kristiansen.
Kan være kilde til konflikt
Når vinduer eller dører skal skiftes ut, er det styret som innhenter tilbud og inngår avtale med håndverkere. Men først må oppgraderingen og tilhørende kostnader forankres hos beboerne.
– Investeringer fører gjerne til økte fellesutgifter. Det kan være en kilde til konflikt. For eksempel kan beboere med lang fartstid ønske fornyelse og oppgradering, mens andre med kortere tidshorisont på boforholdet ikke vil bruke penger på slikt, sier Kristiansen.
Ifølge advokaten er gamle, dårlige dører og trekkfulle vinduer et vanlig diskusjonstema i boligselskaper. Når kan du kreve at døren skal byttes ut – hos alle?
– Her har styret stort spillerom. Dører og vinduer må være nesten defekte før du som andelshaver eller seksjonseier kan kreve oppgradering. Men du kan selvsagt ta initiativ til at saken blir behandlet av generalforsamlingen eller årsmøtet, sier han.
Oppgraderinger er i alles interesse
Er det uenighet om behovet for oppussing eller oppgradering, kan styret engasjere en eller flere bygningssakkyndige (takstkonsulenter). En uavhengig vurdering kan danne grunnlag for et vedtak.
– Det kan være surt å tilhøre mindretallet når viktige avgjørelser blir tatt, men slik er demokratiet i et boligselskap. Og når alt kommer til alt er det i alles interesse å oppgradere når behovet er der. En velholdt bygning gir et godt inntrykk og kan være positivt for trivselen. I tillegg kan eierne glede seg over at boligene sannsynligvis blir mer verdt, sier Kristiansen.
Gode tips til styret
- Innhent tilbud fra flere aktører slik at dere har et sammenligningsgrunnlag
- Hent gjerne inn tilbudene før forslaget legges frem for beboerne
- Husk at en oppgradering som oftest lønner seg
Forsikringen dekker hele bygget
Borettslaget eller sameiet skal sørge for at bygget er forsikret. Hva må den enkelte eier ordne på egen hånd? Jørn André Johansen i Gjensidige avliver en gammel myte:
– Mange tror at fellesskapets forsikring bare dekker det utvendige og fellesarealer. Faktum er at bygningsforsikringen omfatter hele bygget, også det innvendige i hver enkelt leilighet – unntatt innbo. Den skiller altså ikke mellom det private og fellesskapets ansvar på samme måte som lovverket gjør med hensyn til vedlikehold, sier Johansen.
– Grunnen til dette er at det hadde vært håpløst hvis mange forskjellige forsikringsselskaper skulle vært involvert i gjenoppbyggingen for eksempel etter en brann, legger han til.
Fellesskapets forsikring kan dekke private skader
Et annet scenario: Det blir brudd i et «privat» rør i en leilighet. Vannet renner igjennom fellesarealer og inn til naboene under.
– Eieren skal sørge for vedlikehold av sine rør, men likevel kan en skade bli dekket av boligselskapets forsikring, forklarer Johansen. Han understreker at han uttaler seg på vegne av Gjensidige, og at andre selskap kan ha andre vilkår.
Så lenge bygningen er forsikret, vil forsikringsselskapet kunne erstatte en skade som omfattes av vilkårene, selv om noen er skyld i den.
– Hvis noen er rettslig ansvarlig for en skade, kan vedkommende risikere at forsikringsselskapet søker regress, men dette angår ikke resten av beboerne, sier Johansen.