Hvor mye er gården verdt?
Loven krever det ikke. Likevel er det smart å få gården taksert før den går videre til neste generasjon – ikke minst av hensyn til familiefreden.
Hvor mye skal man betale for slektsgården? Det er et sentralt spørsmål i forbindelse med et generasjonsskifte, akkurat som ved en ordinær eiendomshandel. Likevel er det flere forhold som skiller en familieoverdragelse fra salg av et gårdsbruk i det åpne marked.
– En forskjell er at konsesjonsloven ikke gjelder når gården selges innenfor odelskretsen eller i øvrig nær familie. Det innebærer at myndighetene ikke skal inn og godkjenne noen øvre pris som ligger til konsesjonslovens bestemmelser. Det er ikke krav om at brukets verdi blir fastsatt ved en takst, sier rådgiver Johannes Alne i 5-Pluss.
Partene i en familieoverdragelse kan altså bli enige om kjøpesum uten at myndighetene kan overstyre eller påvirke prisen.
– Vi anbefaler likevel takst. Det gjør det lettere for familien å komme frem til riktig pris – og en pris som som også tar hensyn til andre familiemedlemmer når det er snakk om gave eller forskudd på arv, sier Alne.
En takst kan dempe konflikter
– Et generasjonsskifte berører i mange tilfeller søsken til den som overtar. Selv om disse ikke har krav på en del av kjøpesummen (når begge foreldrene lever ved overdragelsen), vil de kunne ha interesse av prosessen og utfallet av den, fremhever Alne.
– En takst synliggjør gårdens reelle markedsverdi. Dette er et godt grunnlag for en felles forståelse av hvilke verdier som overføres, noe som kan virke konfliktdempende internt i familien, legger han til.
I tillegg kan Statens kartverk kreve taksering hvis verdien som ligger til grunn for dokumentavgiften er for lav i forhold til antatt markedsverdi. Skatteetaten kan be om takst hvis det oppstår uklarheter rundt gevinstberegning. Dessuten kan banken etterspørre takst som grunnlag for en vurdering av sikkerheten ved en eventuell finansiering.
– Og hvis det i fremtiden blir aktuelt med salg av hele eller deler av eiendommen, vil en takst gi grunnlag for inngangsverdier, avskrivninger og eventuelle gevinstberegninger, sier Alne.
Åpen prosess
En takst kan også bidra til at et senere arveoppgjør blir mest mulig «korrekt», vektlegger rådgiveren.
– Mange gårdbrukere har store deler av verdiene sine bundet opp i eiendommen. Derfor blir en overdragelse på mange måter del av et fremtidig arveoppgjør. En takst som er så riktig og objektiv som mulig, er et godt utgangspunkt for en prosess som bevarer familiefreden, sier Alne.
Takstmann Morten Torp, som er medlem i Norsk Landbrukstakst, anbefaler at folk gjennomfører så åpne prosesser som mulig.
– Det er viktig at søsken av den som skal overta blir informert om hva som foregår. Slik kan man avklare forventninger og forebygge misforståelser og konflikt mellom selger, kjøper og søsken, sier han.
Takst er ikke det samme som kjøpesum
Ved familieovertakelser er det vanlig at kjøpesummen – vederlaget – er betydelig lavere enn taksten.
– På slektsgårder har det til alle tider vært et mål at neste generasjon skal ha råd til å overta og kunne leve av driften. Dette er også et mål for storsamfunnet. Lovverket bygger således på tradisjonen når det åpner for at vederlaget er mindre enn gårdens objektive verdi. I mange tilfeller utgjør vederlaget ned mot halvparten av markedsverdien, forklarer Torp.
Myten om odelstakst
Både Johannes Alne og Morten Torp opplever fra tid til annen at kjøper og/eller selger er interessert i lav takst. Begge understreker betydningen av at taksten blir satt på uavhengig grunnlag, slik at verdiene blir vurdert så korrekt som mulig.
– Det hender for eksempel at vi blir spurt om å sette «odelstakst», noe folk assosierer med «billig takst». Men dette er en misforståelse. Odelstakst og reglene rundt fastsetting etter odelsloven kan nemlig legge til grunn andre påregnelige verdier enn det som legges til grunn ved landbrukstakst etter konsesjonsloven, sier Alne.
Han opplyser at odelstakst fastsettes oftest av retten i odelsløsningssaker. Det kan også gjøres i forbindelse med arveoppgjør, skilsmisser og så videre.
Torp peker på at foreldre som overdrar gården mens de er relativt unge må ha noe å leve av i årene som kommer. Det taler mot et vederlag som er «kunstig» lavt.
– I tillegg kan kjøpers søsken reagere negativt hvis overdragelsen bærer preg av å være en økonomisk gavepakke. Vederlaget bør være akseptabelt for både selger og kjøper – og for sistnevntes søsken, sier han.
En lav takst er heller ikke alltid til kjøpers fordel på lang sikt.
– Takstverdien er del av grunnlaget for vedkommendes skattemessige inngangsverdier, og den vil påvirke avskrivinger og eventuelle gevinster med mer i fremtiden, påpeker Johannes Alne.
Mange velger åsetesavslag
I et generasjonsskifte på en odelseiendom er det naturlig at åsetesavslag blir et tema. Når denne løsningen blir valgt, er det enkelt sagt for å redusere størrelsen på vederlaget. Målet er at den som overtar gården skal kunne gjøre det til en pris som lar ham/henne ha gården som levebrød helt eller delvis.
– Åsetesavslag benyttes i mange av generasjonsskiftene i landbruket. Avslaget kan være på opptil 40 prosent av taksten, sier Alne.
Mens mange foreldre er innstilt på å sette prisen så lavt som mulig, er det andre som kvier seg for å selge under takst. De er redde for at søsken av overtakeren skal protestere.
Alne peker på at frykten ofte er ubegrunnet. Selger kan spare skatt ved å redusere prisen. Det skyldes at man under gitte forutsetninger kan fritas for gevinstbeskatning hvis vederlaget er redusert med minst 25 prosent. Slik kan foreldrene i gitte tilfeller sitte igjen med mer penger enn de ville ha gjort hvis de måtte betale skatt.
Når er det ikke aktuelt å gi åsetesavslag?
Alne minner om intensjonen med åsetefradraget, som er at den som overtar skal kunne hå råd til å sitte med eiendommen. For å kunne benytte åseteavslaget må eiendommen følgelig være odelseiendom i henhold til loven.
– Det er heller kanskje ikke like aktuelt å gi åsetesavslag hvis det er snakk om et bruk som drives på deltid eller kun er et bosted. I slike tilfeller er det ikke gitt at det innad i familien er riktig å kalle en verdireduksjon for åsetesavslag, sier han.
For øvrig kan foreldre gi en økonomisk gave eller forskudd på arv. Dette kan gis i tillegg eller i stedet for åsetesavslag.
– En gave kan gis uten at det nødvendigvis innebærer at de andre barna skal få noe på et senere tidspunkt. Åsetesavslaget er derfor en gave, som ikke skal tas hensyn til i et senere arveoppgjør. Forskudd på arv innebærer derimot at søsken skal få en større andel av arven senere, sier Alne.
Rom for skjønn
En taksering av jordbrukseiendom følger som oftest prinsippene i konsesjonsloven. Den gir en beregningsnøkkel for avkastningsverdien på jord og skog. Taksten på maskiner, redskap, buskap og varelager er lik omsetningsverdi.
For bygninger beregnes kostnadsverdi. Utgangspunktet i kostnaden for oppføring av en ny og tilsvarende bygning før fradrag for alder, slitasje og egnethet. Her åpner loven for at takstmannen kan utvise skjønn, slik at bruksverdien gjenspeiles i kostnadsverdien.
– Hvis for eksempel porten på en driftsbygning er for trang for en moderne traktor, kan det gi fradrag for uegnethet. Grisebinger som er mindre enn det som er dagens standard er et annet eksempel, forklarer Morten Torp.
Verdien på våningshus blir normalt satt langt lavere enn snittet av frittliggende eneboliger i samme område, selv om standarden er like god eller bedre. Grunnen er at våningshuset følger gården som en helhet, og derfor kan den ikke selges fritt på det åpne marked.
– Noen ganger, særlig i pressområder, kan det være aktuelt med et tillegg for boverdi. Tillegget kan være på opptil 1,5 millioner kroner. Hvis søsken synes de har betalt mye for sine egne boliger i samme område, kan det være vanskelig å godta at bror eller søster får barndomshjemmet på «billigsalg», sier Torp.
Finnes det en kårbolig på gården? Den blir vurdert ut fra de andre bygningene på eiendommen, men ofte brukes utleieverdi for å belyse bruksverdien.
– Er det inngått en avtale om kår, trekker det taksten ned, opplyser Torp.
Takserer ikke potensielle inntekter
Mange bønder kan tjene godt på å selge deler av eiendommen sin til bolig- eller næringsformål. Disse potensielle verdiene kan regnes med i en takst, men bare hvis de er svært påregnelige. Det vil i praksis si at det foreligger en godkjent reguleringsplan.
– Hvis det ikke var tilfellet da taksten ble satt, men blir en realitet på et senere tidspunkt, kan gårdens nye eier sitte igjen med en pen økonomisk gevinst. Da kan foreldre og søsken mene at den som overtok tjener uforholdsmessig mye på slektsgården, sier Johannes Alne.
Denne situasjonen tar odelsloven høyde for gjennom § 57 om etteroppgjør. Den slår fast at eier må dele «ein monaleg vinst» med andre odelsberettigede i en periode på ti år etter overtakelsen.
– Mange velger å utvide odelslovens frist gjennom egen klausul i kjøpekontrakten. Samtidig kan man definere «gevinst». Skal det for eksempel gjøres fradrag for utgifter gårdens eier har hatt til planlegging, utgraving og infrastruktur? En klausul kan i tillegg bekrefte en avtale om fordeling etter eventuelle salg som ikke er omfattet av odelsloven, for eksempel melkekvoter og frivillig vern av skog, sier Alne.