Dette bør du undersøke ved kjøp av bolig
Drømmeboligen har bra beliggenhet, en god romløsning og en pris du kan leve med. Men hvordan er tilstanden under overflaten?
Mange ser først og fremst på pris og beliggenhet når de skal kjøpe bolig. Det er ikke det minste rart. Vi kjøper jo ikke bare et hjem, men hele pakken: nabolaget, oppvekstmiljøet, nærheten til servicetilbud, arbeidsplasser og så videre. Boligen skal danne rammen om ditt og familiens liv i mange år fremover.
Samtidig er dette (sannsynligvis) den største økonomiske investeringen du gjør i livet. Derfor gjelder det å være så sikker som mulig på at det ikke lurer feil og mangler under overflaten.
Ekstremsport
– Hold hodet kaldt og undersøk boligen ordentlig, er rådet fra tømrer og rådgiver Simon André Olsen i Gjensidige.
– En visning kan fortone seg som ekstremsport, men det er din beste sjanse til å oppdage eventuelle mangler, legger han til.
Simon mener det er et paradoks at det er vanlig å sjekke en bruktbil til 100 000 kroner grundig, men et boligkjøp til mange millioner kroner ofte skjer på mangelfullt grunnlag.
– Hvis du skal bruke tre, fire eller fem ganger årsinntekten, trenger du ikke uventede tilleggskostnader på toppen. Lystbetont oppussing er én ting. Negative overraskelser og rådyre utbedringer noe helt annet, påpeker eksperten.
Det er ikke enkelt å oppdage skjulte mangler på visning. Det aller beste er å ta med en fagmann.
– Men du kan klare mye på egen hånd hvis hjemmeleksa er gjort ordentlig, slår Simon fast.
Vann og strøm
Før visningen er det smart å lage en sjekkliste. Bruk salgsoppgaven, takst og/eller boligsalgsrapport som grunnlag.
En verdi- og lånetakst er som regel en kortfattet beskrivelse av boligen, mens en boligsalgsrapport gir en grundigere teknisk vurdering av boligen.
En boligsalgsrapport kan grovt sett sammenlignes med en EU-kontroll hvor tilstandsgrad 0 står for «ingen avvik». Tilstandsgrad 1, 2 og 3 forteller hvor grovt et avvik er. I rapporten vil det stå årsak til avviket, eksempelvis tilstandsgrad 2 hvis taket har mindre enn halvparten igjen av forventet levetid.
– Øverst på sjekklisten din bør det stå «vann og strøm». Skader som skyldes vannlekkasjer eller feil på det elektriske anlegget kan bli svært kostbare hvis de oppdages for sent. Be om dokumentasjon på at fagfolk har utført arbeidet etter boka, og sjekk at det elektriske anlegget er av nyere dato. Automatsikringer indikerer nyere anlegg enn skrusikringer, sin Simon.
I våtrom ser du etter tegn til råte og fuktskader. Kjenner du jord-elelr kjellerlukt? Er fliser og fuger hele? Sprekker kan indikere lekkasje. Test gjerne ventilasjonen og fallet på gulvet ved å skru på vannet i dusjen. Vannet skal selvsagt renne til sluket. Det skal være mekanisk avtrekk (vifte), en lufteluke er ikke tilstrekkelig.
– Vær obs på formuleringer som «noe fukt målt i baderomsvegg». Da er du pliktig å avdekke hvor alvorlig forholdet er, og kan ikke senere anføre det som en mangel hvis du «burde forstått» at hele badet måtte settes i stand, advarer Simon.
– Det er naturlig nok ikke uvanlig at det er fukt på baderomsveggen der noen har dusjet. Men det skal ikke være tegn til fukt inne i eller på den andre siden av veggen. Ulne beskrivelser bør med andre ord avklares – skriftlig, legger han til.
Alt har en ende
Alle komponenter i et bygg har en viss levetid. At et bad fra 1980- og 1990-tallet står overfor en snarlig rehabilitering, kommer for noen som et sjokk. Men for fagfolk er det kjent våtrom fra denne tiden har gått ut eller vil gå ut på dato i nær fremtid. Gamle innvendige rør av kobber kan man også regne med nærmer seg anbefalt brukstid.
– Vi ser at mange boligeiere må legge om alle de innvendige kobberrørene som følge av korrosjon på hele anlegget, sier Simon. Han slår i tillegg et slag for en av sine fanesaker: utvendig røranlegg.
Rørene som ligger i bakken skal sørge for at boligen får vann inn, og at kloakk og overvann (fra takrenner og drenering) blir ledet bort.
– Selv om disse ligger nedgravd, blir de påvirket av materialtretthet og bevegelse i jordmassene, noe som til syvende og sist vil føre til lekkasje. Du er eier av rørene som strekker seg fra huset til det punktet hvor de er koblet til det kommunale anlegget. Og det er ikke uvanlig at det koster mellom 100 000 og 300 000 å legge helt nye rør. Denne regningen kommer før eller siden, slår Simon fast.
En rehabilitering/omlegging av rør regnes som rent vedlikehold, og det gis sjelden (full) dekning for dette fra hus- eller eierskifteforsikringen.
– Er huset ditt bygget før 80-tallet, kan det være at disse rørene er av betong og metall, materialer som forvitrer raskere enn plastrørene vi bruker i dag. Fra 70- og 80-tallet ble materialene brukt litt om hverandre, forklarer Simon og fortsetter:
– Du kan få en indikasjon på hvilke materialer som er brukt ved å se på den delen av hovedvannledningen som ligger inne i huset frem til stoppekranen. For øvrig bør nåværende huseier kunne dokumentere en eventuell omlegging eller reparasjon.
Å fyre for kråka
Vi har relativt lave strømpriser i Norge, men ingen vil fyre for kråka. Et godt isolert hus vil dessuten bety mye for komforten både sommer og vinter.
– Alle salgsobjekter skal være utstyrt med en energiattest. Den kan fortelle noe om hvor mye du må regne med å bruke på oppvarming. Sjekk gjerne alderen på ytterdør og vinduer. Vinduer og ytterdører fra 70- og 80-tallet ligger milevis unna dagens krav til isolasjonsevne. Denne oppgis som u-verdi, forklarer Simon.
Dess lavere u-verdi, dess bedre. Et moderne vindu med tre lag glass har en -uveri på 0,7 – 1. Vinduer fra 1970/80-tallet kan ha opptil tre ganger så høy u-verdi.
Du bør også sjekke tilstanden på kledningen. Se etter tegn til råte, særlig nederst på huset. Hvis du kan stikke en skrutrekker langt inn i et bord med handkraft, må du regne med at hele eller deler av kledningen må byttes.
– Når det gjelder taket, er tommelfingerregelen at takstein og annet dekke kan være modent for utskiftning når det er 40–50 år. Flate tak har som regel kortere levetid og er generelt mer utsatt for lekkasjer, men kan til gjengjeld være rimeligere å oppgradere – hvis det ikke har skjulte skader, sier Simon.
Spør og grav
På en visning er det ikke uhøflig å spørre og grave. Det er en del av meglerens jobb å fremskaffe så mye informasjon om boligen som mulig.
– Kan du dokumentere skriftlig at du har stilt spørsmål om boligens beskaffenhet, og i tillegg har gjort grundige undersøkelser, står du sterkere hvis det skulle oppstå en tvist i etterkant, sier Simon.
Ifølge Forbrukerrådet mottar de stadig flere klager knyttet til kjøp og salg av bolig. Da rådet undersøkte konfliktnivået i årene 2009–2014, kom det frem at 44 prosent opplevde ulike problemer knyttet til sitt siste bruktboligkjøp. Høyst på klagetoppen finner vi vannproblematikk: fukt, lekkasjer og råte.