Hva er forskjellen på borettslag og sameie?

Eierform i borettslag

Når du kjøper deg inn i et borettslag, kjøper du faktisk en andel i et samvirkeforetak. Formelt betyr det at du ikke eier boligen din, men en andel i laget – som består av alle beboerne. Dette gir deg eksklusiv bruksrett til boligen din. Du kan ikke eie flere andeler (ha bruksrett til flere boliger) i borettslaget.

Et borettslag har som formål å skaffe eierne rett til egen bolig. Derfor sier borettslagsloven at du ikke bare har bruksrett, men også en plikt til å bo i boligen. Dette er myket opp med årene, men er like fullt årsaken til at det er restriksjoner på utleie av leiligheter i borettslag (les mer om utleie under).

– Borettslaget er et selskap – en juridisk enhet. Det betyr blant annet at laget kan ta opp lån med sikkerhet i eiendommen, noe som kan gi gode betingelser når det trengs penger til vedlikehold og oppgradering, sier Magnussen.

Eierform i sameie

Et sameie er delt i eierseksjoner. Din eierandel vil utgjøre en seksjon (bolig) som du har eksklusiv bruksrett til pluss en tenkt (på fagspråket ideell) del av resten av eiendommen. Et sameie er ikke et selskap, men en sammenslutning av eiere. I praksis betyr det blant annet at sameiet ikke kan låne penger med sikkerhet i eiendommen. Det innebærer litt dårligere vilkår i banken i forbindelse med vedlikehold/oppgradering.

I utgangspunktet er det helt opp til deg selv om du vil bo i boligen din eller leie den ut. Du kan eie inntil to seksjoner i et sameie, som blir regulert av eierseksjonsloven.

Finansiering av borettslag

Et nytt borettslag blir finansiert gjennom innskudd og fellesgjeld. Innskudd er den delen som hver enkelt kjøper (andelseier) betaler selv. Fellesgjeld er lån som finansierer byggingen, og det er borettslaget som låner på vegne av alle andelseierne. I et nytt borettslag utgjør fellesgjelden ofte minst halvparten av totalprisen.

– Som andelseier betaler du din andel av borettslagets lån gjennom de månedlige felleskostnadene. Du kan ikke påvirke renten på fellesgjelden, og du må følge nedbetalingsplanen. Hvis du selger boligen, blir restgjelden overtatt av neste eier, sier Magnussen.

Som kjøper gjelder det å ikke se seg blind på prisantydningen som blir slått størst opp i annonsen og salgsoppgaven. Det er totalprisen som gjelder.

Finansiering av sameie

I et sameie blir det ikke tatt opp fellesgjeld for å finansiere prosjektet. Pengene kommer fra dem som kjøper seg inn. Her forholder du deg altså bare til én pris og ett boliglån – ditt eget.

– Men skal du kjøpe brukt bolig i et sameie, må du regne med fellesgjeld. Det skyldes som regel at det er lånt penger til vedlikehold og/eller oppgraderinger. Da er det totalprisen og ikke prisantydningen du må forholde deg til, sier Magnussen. Også i sameier følger fellesgjelden med seksjonen ved salg.

Vedlikehold i borettslag og sameier

Vedlikehold er viktig uansett boform. I et borettslag blir vedlikehold vanligvis finansiert med et nytt felleslån. I og med at banken kan få pant i borettslagets eiendom, er det mulig å få gode betingelser.

– Et sameie kan ikke gi banken pant på samme måte, og får derfor dårligere vilkår. Likevel er det vanlig at sameier låner til større prosjekter. Alternativet er at de bruker oppsparte midler eller at seksjonseierne betaler sin andel av kostnaden og eventuelt selv låner penger, sier Magnussen.

Når du vurderer en bolig i enten et borettslag eller sameie, bør du undersøke om det er utført vedlikehold de siste årene – og hva som er planlagt.

– «Ingen planer» betyr ikke nødvendigvis at alt er på stell. Det kan være vel så bra – eller bedre – at fellesskapet har en god vedlikeholdsplan og setter av penger til formålet, sier Magnussen.

Ulik dokumentavgift ved kjøp

Tilbake til kjøpsprosessen: Alle som kjøper bolig, betaler dokumentavgift til staten når eierskiftet tinglyses. Sa vi «alle»? Kjøper du brukt bolig i et borettslag, er det ikke dokumentavgift. Ellers gjelder følgende:

• Brukt bolig i sameie: 2,5 prosent av kjøpesummen
• Bolig i sameie som er nytt eller på prosjektstadiet: 2,5 prosent av tomteverdien (som er mye lavere enn verdien av tomt med bygning)
• Bolig i borettslag som er nytt eller på prosjektstadiet: 2,5 prosent av tomteverdien.

Utleie i borettslag og sameie

Vil du leie ut boligen din når du ikke bruker den selv? I sameier er det i utgangspunkter fritt frem, i borettslag kan det være litt mer kronglete.

I sameier er hovedregelen at du står fritt til å leie ut til hvem du vil – og så lenge du vil. Noen forbehold kan det likevel være, for eksempel at styret skal godkjenne leietaker, og at de kan nekte en leietaker å flytte inn hvis det er saklig grunn til det. I tillegg er korttidsutleie (gjennom for eksempel Airbnb) som hovedregel bare lov i inntil 90 døgn per år.

– I borettslag er hovedregelen at du eller nærstående slektninger må ha bodd i leiligheten før du kan leie den ut, og at det er en maksgrense på tre år. Men i noen situasjoner gjelder maksgrensen og kravet om botid ikke, for eksempel hvis du skal være borte på grunn av arbeid, utdanning eller militærtjeneste, sier Magnussen.

Korttidsutleie er også lov i borettslag, men bare i 30 døgn per år.

To ting som er like i sameie og borettslag

Mye er forskjellig i sameier og borettslag. Men det er også ganske mye som er likt. For eksempel:

Dugnader: Dugnad er frivillig. Ingen kan tvinges til å delta, og styret kan ikke «bøtelegge» dem som ikke stiller.

– Likevel kan styret belønne dem som stiller på ryddesjauen i fellesområdene, sier Magnussen.

Ladestasjoner for elbil: Skal beboerne kunne lade elbilen på fellesarealet? Ja, sier lovene for både borettslag og sameier. Folk må søke styret om lov, men styret må ha saklig grunn til å avslå.

– Saklig grunn kan være at det ikke er tilgang til nok strøm, men det finnes gode systemer for laststyring som løser kapasitetsproblemer. Brannfare kan også være saklig grunn, men den må i så fall dokumenteres. Erfaring har vist at lading av elbiler ikke utgjør en stor brannfare, sier Magnussen.