Leie ut? Slik er reglene i sameie og borettslag
Du vil gjerne leie ut boligen din. Er det noe styret har noe med?
Vil du leie ut boligen din når du ikke bruker den selv? Først må du sjekke reglene som gjelder for utleie der du bor.
– Reglene for utleie er noe strengere i borettslag enn i sameier. I sistnevnte er utgangspunktet at du fritt kan leie ut så lenge det er snakk om langtidsutleie, sier advokat Tor Lindgren Østensen i Advokatfirmaet Henriksen & Co.
Vil du drive med korttidsutleie, for eksempel gjennom Airbnb, kan du bare gjøre det i et visst antall døgn hvert år. Også her er det forskjell på borettslag og sameier.
Regler for langtidsutleie i sameie
I eierseksjonsloven er hovedregelen at det er fritt frem for langtidsutleie. Du bør likevel sjekke vedtektene i sameiet ditt. De kan nemlig begrense eller regulere mulighetene dine.
– Vanligvis blir vedtekter som begrenser adgangen til utleie vedtatt når sameiet blir opprettet. Etterpå er det som regel vanskelig å legge til slike begrensninger. I dette spørsmålet er det nemlig ikke nok med to tredjedels flertall på, som vanligvis er tilstrekkelig for å endre vedtektene på årsmøtet eller generalforsamlingen. Utgangspunktet er at alle eierne må samtykke, sier Østensen.
En annen og kanskje mer vanlig begrensning er at vedtektene sier at styret skal godkjenne leietakeren. Styret må likevel ha saklig grunn til å avslå vedkommende, for eksempel at hun eller han har en kjent historikk for å være voldelig eller forårsake unormalt mye støy. Subjektive meninger om en person er ikke saklig grunn.
I mange sameier sier vedtektene at styret skal få beskjed om utleie. Dette er smart å gjøre uansett, ifølge Østensen.
– Slik kan styret få informert vedkommende om dugnader og andre ting som skjer i sameiet. I tillegg har de en oppdatert oversikt over beboerne hvis det skulle oppstå en lekkasje eller bryte ut en brann, sier han.
Regler for korttidsutleie i sameie
I et sameie er utgangspunktet at korttidsutleie er lov i inntil 90 døgn årlig. Korttidsutleie er definert som sammenhengende utleie i inntil 30 døgn.
– Sameiet kan imidlertid endre døgngrensen, som kan settes et sted mellom 60 og 120 døgn. Dette kan i utgangspunktet vedtas med to tredjedeler av stemmene på årsmøtet, sier Østensen.
Regler for langtidsutleie i borettslag
I borettslag er hovedregelen at du kan leie ut hvis du eller noen av dine nærstående har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene. Nærstående er ektefelle eller slektninger i opp- eller nedadgående linje, det vil si foreldre, barn/fosterbarn eller barnebarn.
Du kan leie ut i inntil tre år. Etter dette må du eller en nær slektning bo i leiligheten i minst ett år før du kan leie ut på nytt.
– Men i noen situasjoner er det ikke krav om botid, for eksempel hvis du skal være borte på grunn av arbeid, utdanning eller militærtjeneste. Da faller også maksgrensen på tre års utleie bort, sier Østensen.
Godkjennelse fra styret er alltid en forutsetning for utleie i borettslag. Men hvis du oppfyller kravene nevnt over, kan de bare sette foten ned hvis det foreligger en saklig grunn.
– Når du har fått en leietaker, bør styret få vedkommendes navn og kontaktinfo – hvis de ikke fikk disse opplysningene i søknaden. Behovet for en oppdatert beboerliste er den samme i borettslag som i sameier, sier Østensen.
Korttidsutleie i borettslag
I borettslag kan du leie ut eller låne bort boligen din i inntil 30 døgn per år uten godkjennelse fra styret.
– Du kan fritt leie ut gjennom for eksempel Airbnb eller la en kamerat låne leiligheten i sommerferien. Forutsetningen er at du overholder grensen på 30 dager – og at gjestene overholder husordensreglene, sier Østensen.
Gode råd om utleie
- Sett deg godt inn i dine rettigheter og plikter som utleier.
- Skriv kontrakt.
- Sørg for at boligen din er i teknisk god stand. Informer leietakeren om vedlikeholdsplikten. Husk at en brann eller vannlekkasje i boligen din kan få store konsekvenser for naboene.
- Sett deg inn i skattereglene for henholdsvis langtids- og korttidsutleie – og eventuelt delvis utleie og utleie av sekundærbolig. Skal du framleie, gjelder egne regler.
Forsikring ved langtidsutleie
Borettslag og sameier har bygningsforsikring. Den forsikrer hele bygget – ikke bare det utvendige og fellesområdene.
– Mange tror at fellesskapets forsikring bare dekker det utvendige og fellesarealer. Faktum er at bygningsforsikringen omfatter hele bygget, også det innvendige i hver enkelt leilighet – unntatt innbo. Derfor trenger leietakeren bare innboforsikring, sier Jørn André Johansen i Gjensidige.
Forsikring ved korttidsutleie
De fleste leieforhold forløper uten problemer. Men en leietaker kan være uheldig – eller i verste fall gjøre skade på boligen din med hensikt. Airbnb har sin egen garanti- og sikkerhetsordning, men Johansen advarer mot å basere seg ene og alene på denne.
– Garantiordningen må ses på som et supplement og ikke en erstatning for forsikringer av innbo og bygning, sier han.
Borettslagets/sameiets bygningsforsikring dekker skadeverk som leieboeren gjør på selve boligen. Her har Gjensidiges boligforsikringer ikke begrensninger på beløp. Johansen presiserer likevel at det er forskjell på skadeverk og slitasjeskader som følge av hard bruk. Sistnevnte dekkes i utgangspunktet ikke av forsikringen.
– Når det gjelder skadeverk på gjenstander, erstatter vår beste innboforsikring dette med inntil 30 000 kroner. Det er ingen beløpsgrense hvis skaden skyldes et hendelig uhell. Ellers erstatter vi brann- og vannskader samt innbrudd på vanlig måte, sier Johansen.
Hvis gjestene dine stjeler fra deg, havner du dessverre i en juridisk skvis. Tyveri av innbo fra en utleid bolig defineres nemlig som underslag. Grunnen er at du har gitt tyven nøkler og adgang til boligen.
– Underslag dekkes ikke av innboforsikringen. Unntaket er hvis du hadde låst inn gjenstander i en safe eller lignende og ikke ga leietakeren nøkkelen eller koden, sier Johansen.
Sist oppdatert: