Sikkerhet og vedlikehold i borettslag og sameier
Systematisk vedlikeholdsarbeid er noe av det beste dere kan gjøre for beboerne.
En enkel vedlikeholdsplan
Å lage en vedlikeholdsplan trenger ikke være komplisert. En gang i året kan dere spørre:
- Hva kan utgjøre en risiko hos oss?
- Hva kan vi gjøre for å hindre at skader og ulykker skjer?
- Hvordan kan vi begrense konsekvensene hvis de skjer?
- Hvilke risikoer må vi prioritere?
Slik forebygger dere vannskader
Den vanligste skaden
Syv av ti skader som meldes fra borettslag og sameier, gjelder vannskader.
Vannskader gir mye ubehag for beboerne og arbeid for styret – og de kan unngås!
Skjer det en alvorlig vannskade, er risikoen stor for at det får konsekvenser for naboene.
Som regel har borettslaget eller sameiet ansvar for alt av rør i kjellere og stigerør opp i blokken frem til og med stoppekraner. Innenfor hjemmets fire vegger er det beboerne som må passe på sine egne rør og installasjoner.
Vurder om det er behov for å spyle avløpsrørene, for eksempel hvert tiende år. Sluk og takrenner bør renses regelmessig.
Sørg for at stoppekraner og sprinkleranlegg er tydelig merket, og lag retningslinjer for hvordan de skal brukes i en nødsituasjon.
Vi anbefaler dere å montere automatiske lekkasjestoppere i alle rom med vanninstallasjon der det mangler sluk. Dette kan også gi dere rabatt på forsikringen hos oss.
Les mer om hvordan du kan få hjelp til å stoppe vannet før det rekker å gjøre for stor skade:
God brannsikkerhet
Styret er naboenes brannvakt. Kravene er strenge, men nødvendige for at beboerne kan være trygge.
Regelmessig kontroll og vedlikehold er noe av det viktigste dere kan gjøre:
Det er styrets ansvar å sikre at brannalarmen fungerer som den skal, og at beboerne vet hvor de skal rømme.
Vi anbefaler dere å installere et forsikringsgodkjent (FG) brannalarmanlegg som dekker alle boenheter og fellesarealer, inkludert garasjeanlegg.
Gjennomfør brannøvelser, gjerne årlig sammen med det lokale brannvesenet.
Se til at rømningsveier er godt markert og frie. Pass også på at beboerne er kjent med dem, slik at de raskt kan komme seg ut hvis det oppstår en nødsituasjon.
Hvert femte år bør dere gjennomføre en el-kontroll med termografering av det elektriske anlegget. Bruk kontrollører som er sertifisert i henhold til NEK 405, og utbedre feil og mangler umiddelbar
Sørg for å ha oppdatert branntegninger som viser krav til brannmotstand for vegger, etasjeskiller og dører. Sjekk at kravene er opprettholdt i forbindelse med eventuelle skader.
Bruk elektroteknisk kompetanse til prosjektering og sørg for at installasjonen gjøres av en autorisert elektroentreprenør. Husk også å kontrollere det elektriske anlegget i henhold til kapasitet.
Sørg for å ha nødvendige kontroll- og serviceavtaler på de tekniske installasjonene (brannalarm, garasjeporter, heisanlegg, ventilasjon med mer).
Jevnlig internkontroll
Lovpålagt
Internkontroll er lovpålagt for blant annet heiser, brannalarmer, brannslokkere, gassanlegg og ledelys/nødlys.
Når dere går på jakt etter det som kan true liv, helse og verdier, driver dere internkontroll.
Skriv ned det dere finner. Boligbyggelag og boligforvaltere har gode, nettbaserte verktøy dere kan bruke i den årlige kontrollen.
Da tilfredsstiller dere samtidig kravene i internkontrollforskriften til skriftlig dokumentasjon, noe som trengs hvis dere får tilsyn fra offentlige myndigheter, eller hvis det skjer skader og ulykker.
Slik påvirker dere byggets levetid
Følger dere godt med på den tekniske tilstanden, forlenger dere byggets levetid.
Feil på nybygg er ikke uvanlig – fra småfeil til alvorlige mangler som det koster millioner å reparere. Ikke vent med å ta tak i byggefeil, etter fem år er det for sent!
Ved overtakelsen
- Sjekk hva kontrakten sier om kvaliteten som bygget skal holde.
- Ta med dere uavhengig byggeteknisk kompetanse når dere overtar bygget.
- Noter hvem som deltok i overleveringen og eventuelle feil og mangler som ble avdekket, og få begge parter til å skrive under.
- Meld fra skriftlig så raskt som mulig om feil og mangler.
- Gjør en uavhengig kontroll av de elektriske anleggende umiddelbar etter overtakelsen. Eventuelle feil eller mangler skal utbedres kostnadsfritt av installatøren.
Etter ett år
- Ta gjerne med uavhengig byggteknisk kompetanse på ettårsbefaringen.
- Har dere meldt fra om feil eller mangler som ennå ikke er utbedret, bør dere også ha med juridisk kompetanse.
Vedlikeholdsplan
En langsiktig vedlikeholdsplan gjør det lettere for dere i styret å gjennomføre vedlikeholdet, samtidig som fellesutgiftene blir mer forutsigbare. Planen bør
- lages av en byggeteknisk rådgiver dere kan engasjere gjennom boligbyggelaget eller et eksternt konsulentfirma
- være langsiktig og rullerende, med tidsintervaller på for eksempel fem år
Det elektriske anlegget
Gjennomfører dere kontroller av det elektriske anlegget hvert femte år og utbedrer feil og mangler, kan dere få rabatt på forsikringen hos oss.
Hvem har ansvar for hva?
Brannsikkerhet er begges ansvar
På ett punkt strekker ansvaret seg inn i boenhetene: Styret skal minne beboerne på at de må ha fungerende røykvarslere og brannslokkingsutstyr.
Her stopper styrets ansvar
I boligselskaper er det grenser for ansvar. Hovedregelen er at beboerne må passe på det som er bak inngangsdøren sin. Alt det andre er fellesskapets oppgave.
Huskeliste for beboerne
Vi har samlet de viktigste vedlikeholdsoppgavene som beboerne bør gjøre på egenhånd i en kort huskeliste.